<쇼핑몰 분양의 발상의 전환, 분양방식을 바꿔라>
업무파악 및 자료수집 : 일간신문의 상가분양광고 스크랩, 분양영업 전문가 찾아 조언
문제점 : 분양업시장 - 최악의 상가분양 시장의 시기, 상가시장 전반의 침체시장
분양된 쇼핑몰의 영업부진, 정상적 운영되는 쇼핑몰이 거의 없다 - 분양이 목표, 분양후의 책임 없다
분양방법 ->1. 구좌분양(분양 쉽도록 적정한 사이즈로 매장 분할하여 분양)
2. 임대업주 유치의 어려움(아예 구하지 못하거나 있더라도 임대수익조정에 어려움)
왜냐면 분양받는사람의 80%가 투자목적의 투자자이므로 대부분 임대를 원함
3. 분양받은 사람이 매장 직접 운영위해 브랜드나 업종 유치하려 할때 전문지식이나
운영노하우 부족으로 실패
결과 1. 유명브랜드유치실패 2. 정해진 시기에 오픈실패 3. 오픈해도 공실율 높아 정상운영 못함
해결책 : 분양방식의 변화로 분양 -> 성공적 오픈 -> 성공적 운영까지 원스톱 솔루션을 만들자
백화점, 쇼핑몰, 대형상가의 성공을 위해 매우 중요한 요소인 Store concept을 변경하자
1) Store concept의 변경 : 쇼핑몰에서 백화점으로
- 백화점의 잇점 : 유명브랜드 유치가 가능, 점 전체적으로 통일성 있는 MD, 통합적 마케팅 가능
- 컨셉설정 : young패션 전문 테마형 백화점
* 신림동 상권분석 - young고객 타겟, 중저가 브랜드에 경쟁력 보유
* 실패사례조사 : 반도 '엘루체'의 Store concept 명품백화점으로 했으나 브랜드유치에 실패,
경쟁백화점에 비해 MD, 마케팅 등에서 차별화나 경쟁력 확보 실패
- 컵셉에 따른 표현전략의 수정 : CI개발 -> 분양브로셔, 붕양홍보관 인테리아, 쇼핑백 등
- 레이아웃의 수정 : 구좌분양방식의 레이아웃(유명브랜드 유치불가) -> 백화점매장 레이아웃
- MD의 철저한 관리(B2 세계음식백화점 및 푸드코트, B1 초대형수퍼 및 가정생활용품, 1~5F 백화점 직점운영 일부분양, 6F 클리닉, 7F 씨네마플라자, 8F 멀티플렉스, 12F 스카이라운지(피트니스,부페)
2) 성공요인
-. 컨셉 설정
-. 시행, 시공, 운영의 원스톱화, 책임준공(안심투자), 토지+건물 100%등기분양
-. 책임운영 : 연11% 수익보증서 발행(확정수입 지급)
* 백화점 운영방식인 분양후 위탁운영방식의 도입 : 위탁운영은 필수조항,
브랜드유치, 인테리어공사, 판매사원확보 등 매장오픈하고 운영하여 운영수익 돌려주는 방식,
위탁운영기간 종료후 직접운영가능하다는 장점
* 위탁운영위해 오픈2년전부터 전문MD인력 투입하여 유명브랜드유치하고
인테리어 기타 마케팅활동과 투자 선행되어야하는 어려움 있다
3) 운영회사가 분양영업을 주도 : 백화점 운영전략과 원칙에 입각하여 분양영업 전략 세우고 기획, 조정, 통제
운영회사가 분양대행회사(시행사)와 분양광고 대행사 총괄지휘하여 매주 분양영업전략회의 진행
* 시기별 분양영업전략 : 광고영업, 필드영업, TM영업의 배분
초기에는 광고영업 위주 어느정도 분양 후 TM영업 도입,
필드영업은 좀부터 가을까지 주요 공략지점을 정해 선별적으로 시행
* 차별화된 분양광고 및 마케팅전략
| |||||||||||
